Ольга Митник, архитектор-дизайнер и основатель Pallage Studio, специализирующейся на инвестиционном дизайне, рассказывает, как сделать квартиру для аренды, потратив меньше миллиона рублей.
На фото: интерьер квартиры 33 кв.м в г. Москве. Дизайнер и стилист: Ольга Митник; фотограф: Константин Пырьев
Дано: квартира 33 кв.м в Новой Москве с ремонтом от застройщика
Задача: подготовить жилье к сдаче в аренду
Бюджет: 960 тысяч рублей, в том числе страховка квартиры, дополнительные чипы для подъезда, подключение и установка интернета, коммунальные платежи за время ремонта
Реализация: весна 2024 года
Считаем сантиметры
В компактной квартире на счету каждый сантиметр, поэтому максимум внимания уделяем эргономике пространства. Заказанная мебель должна идеально встать в отведенное место, дверцы и ящики — без проблем открываться и не мешать передвижению по комнате.
Самое дорогое и сложное помещение в квартире — кухня. На поиск подходящей формы, выбор материалов и расчет сметы может уйти много времени. У меня получилось создать четыре разных варианта планировки в одних и тех же границах. Но достаточно и одного, если вы сразу знаете, чего хотите.
Меняем детали
Иногда хоумстейджеры в погоне за экономией не обращают внимания на детали, которые влияют на оценку арендаторов и помогают увеличить стоимость квартиры на рынке арендного жилья. Перечислю несколько примеров.
Двери от застройщика
Как правило, они быстро теряют приличный вид, что будет сразу бросаться в глаза. Менять двери в готовой квартире — это простой аренды и потеря денег. Выгоднее заменить на этапе ремонта. Хороший вариант — двери с вандалоустойчивым покрытием и матовым стеклом: они добавляют квартире «легкости» и подходят для любой комнаты, в том числе санузла.
Две двери со стеклянной вставкой обошлись в 26 тысяч рублей, включая монтаж. Ручки переставили от старых дверей, так как их качество нас устраивало
Электророзетки
В статье «Не “бабушатник”: как подготовить квартиру к долгосрочной аренде — инструкция от дизайнера» я уже рассказывала, что для удобной работы в разных зонах квартиры нужно заранее предусматривать розетки рядом. В некоторых случаях можно поставить дополнительные розетки по четыре модуля, а одинарные розетки сделать двойными для комфортного подключения техники. Также лучше сразу протянуть интернет-кабель и скрыть все провода под плинтусом.
Подоконники
Во многих новостройках подоконная часть бывает занижена и находится на уровне 50–60 см от пола. В таком случае ее можно использовать для отдыха. Новые подоконники станут полноценным местом для сидения, где можно работать с ноутбуком, болтать с подругой или любоваться видом из окна с бокалом вина.
Два подоконника из ПВХ и металлические уголки для укрепления нависающей части обошлись в 15 тысяч рублей
Выбираем мебель
Делать это удобно на маркетплейсах и в онлайн-магазинах. Вы сразу видите размеры предметов и можете рассчитать, подходят ли они под ваши задачи. Обязательно учитывайте стоимость доставки, подъема и сборки мебели. В противном случае финальная цена может оказаться значительно выше выделенного бюджета.
Для кухни — выгодную
Стоимость одного и того же набора мебели, но с разной отделкой и фактурой может отличаться на десятки тысяч рублей. Ваша задача — найти оптимальный вариант, который уложится в бюджет и подойдет вам по качеству и внешнему виду. Скорее всего, на перебор комбинаций понадобится время, но экономия может быть значительной.
В нашем проекте разные комбинации отделки фасадов и столешницы при одном и том же варианте планировки стоили от 102 до 138 тысяч рублей (без техники) — большая разница для бюджетного сегмента.
Выбранный вариант кухни с мебелью, доставкой и сборкой обошелся в 113 тысяч рублей. Бытовая техника для кухни (ПММ, духовка, СВЧ-печь, вытяжка и встроенный холодильник) — в 117 тысяч рублей, включая доставку
Для гостиной — компактную
На небольшом пространстве необходимо разместить обеденную и зону отдыха и обязательно — мини-кабинет (почему это важно, подробно рассказала в статье «Рабочее место в инвестиционной квартире: как сделать и что учесть»). Рабочим местом могут служить компактный секретер (для работы за ноутбуком он вполне подходит, тестировала сама) и деревянный складной стул — его легко убрать после завершения рабочего дня.
В этом проекте нас очень выручил divan.ru со своими ходовыми моделями: простой, но раскладной диван и кухонный стол со стульями прекрасно вписались в кофейную гамму интерьера
Компактные раскладные диваны бренда divan.ru
Для спальни — вместительную
Главная проблема небольшой спальни — разместить достаточное количество мест для хранения. Поэтому шкаф должен быть недорогим, но вместительным, а кровать — с ящиком для белья.
Подходящий шкаф можно собрать из готовых модулей. Важно, чтобы створки в открытом виде не задевали другую мебель.
Компактные прикроватные тумбы бренда divan.ru
Для прихожей — функциональную
Здесь важно не только разместить удобный гардеробный модуль (чтобы было, куда поставить грязную обувь, повесить верхнюю одежду или положить сумку), но и найти место под хозяйственно-бытовое хранение. Например, пылесос, ведро и швабру удобно хранить в специально выделенной секции шкафа.
Модульные гардеробные системы бренда divan.ru
Лайфхак: визуально отделить входную зону от кухни можно с помощью тонкой перегородки из дверей для шкафа-купе, но с жесткой фиксацией. Такая конструкция обойдется гораздо дешевле изготовленной на заказ.
Перегородка в белом профиле с рифленым стеклом и второй частью из ЛДСП обошлась в 20 тысяч рублей вместе с монтажом. Стоимость конструкции, изготовленной на заказ, составила бы от 40 до 70 тысяч рублей
Для санузла — узкую
Чтобы разместить все необходимое, важно использовать каждый сантиметр. Если между ванной и тумбой есть немного места, туда хорошо встанет узкая корзина для белья. Вертикальный полотенцесушитель не будет мешать открыванию створок шкафов, плюс на нем есть крючки, куда удобно вешать полотенца.
Неожиданной находкой для ванной стал навесной кухонный шкаф — он прекрасно встал в узкую нишу над инсталляцией
Вместо выводов
Продуманные детали квартиры влияют не только на качество жизни будущих арендаторов, но и увеличивают потенциальную стоимость объекта в несколько раз. Что важно предусмотреть:
- вместительные системы хранения — места должно хватать не только для вещей, но и для хозяйственно-бытовых предметов;
- основное и дополнительное место для сна;
- мини-кабинет для работы;
- достаточное количество розеток, расположенных в удобных местах;
- дополнительную зону отдыха, если в квартире низкие подоконники.
Автор статьи
Ольга Митник (+7 926 730-52-78, телеграм-канал, канал в «Дзен») — архитектор-дизайнер, основатель Pallage Studio. Живет и работает в городе Москве.
